Продажи жилых домов замедляются уже третий месяц подряд, в связи с давлением растущей ставки ипотеки на покупателей.
По заявлению Национальной ассоциации риелторов® (NAR) количество завершенных сделок снизилось на 2,4% по сравнению с мартом и на 5,9% за год (5,96 млн в апреле 2021 года) до годового показателя в 5,61 млн. с учетом сезонных колебаний.
«Более высокие цены на жилье и резко возросшие ставки по ипотечным кредитам снизили покупательскую активность, – отмечает Лоуренс Юн, главный экономист NAR. – Похоже, что в ближайшие месяцы ожидается дальнейшее снижение, и мы, вероятно, вернемся к допандемической активности продаж жилья после значительного всплеска за последние два года».
Запасы непроданного жилья и цена реализации
Общий жилищный фонд на конец апреля составил 1 030 000 единиц, что на 10,8% больше, чем в марте, и на 10,4% меньше, чем год назад (1,15 млн.). Непроданные запасы составляют 2,2 месяца при текущих темпах продаж, по сравнению с 1,9 месяца в марте и по сравнению с 2,3 месяца в апреле 2021 года.
Мистер Юн заострил свое внимание на необычном состоянии нынешнего рынка:
«Рынок довольно необычен, так как продажи падают, но дома по-прежнему продаются быстро, а цены на жилье намного выше, чем год назад. Предложение жилья начало улучшаться, хотя и крайне вялыми темпами».
Средняя цена существующего жилья составила $391 200 – это на 14,8% больше, чем 340 700 долларов в апреле 2021 года. Рост цен наблюдался в каждом регионе.
По данным Realtor.com® наибольший рост среднегодовой цены произошел в городах:
- Майами, штат Флорида +38,3%
- Лас-Вегасе, штат Невада +32,6%
- Орландо, штат Флорида + 30,7%
Недвижимость в среднем оставалась на рынке в течение 17 дней в апреле, месяцем и годом ранее. 88% домов, были проданы менее чем за месяц.
Таблица 1. Структура продаж вторичного жилья в разрезе покупателей и по типам продаж (в%):
Проценты по ипотеке
По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке выросла до 4,98% в апреле 2022 по сравнению с 4,17% в марте. В середине мая ставка поднималась до 5.3% на 30-ти летний фиксированный кредит и до 3.98% на 5/1-Yr ARM. Средняя ставка обязательств в 2021 году зафиксирована на отметке 2,96%.
«Все большее число покупателей выбирают 5-летнюю ипотеку с изменяющимся впоследствии процентом (5/1-Yr ARM), тем самым гарантируя более выгодные фиксированные платежи в течение пятилетнего срока до изменении кредитной ставки, – говорит экономист NAR. – Изменения кредитных ставок не влияют на покупки за наличные средства, которые остаются на повышенном уровне».
Продажи по регионам
Восьмой месяц подряд Юг фиксирует самые высокие темпы роста цен по сравнению с тремя другими регионами. Кроме того, Юг является единственным регионом, который сообщает о двузначном росте цен в годовом исчислении.
Таблица 2. Динамика и структура продаж вторичной недвижимости по основным регионам:
Незавершенные продажи недвижимости
Как и другие показатели, снижение количества незавершенных договоренностей указывает на остывающий весенний сезон продаж. Незавершенные продажи падают шестой месяц подряд, снизившись на 3,9% в апреле по сравнению с предыдущим месяцем.
Падение наблюдалось во всех регионах, кроме Среднего Запада. Годовой показатель контрактной активности снизился одиннадцатый месяц подряд, на 9,1% по всей стране.
«Ожидается, что продажи жилья в 2022 году снизятся примерно на 9%, а если ставки по ипотечным кредитам поднимутся до 6%, то активность продаж может упасть на 15%, – предположил Мистер Юн. – В то же время цены на жилье, похоже, не находятся в опасности значительного снижения. Существует постоянная нехватка жилья, и дома с правильным ценником по-прежнему продаются быстро – обычно контракт подписывается в течение месяца».