Близкие к уровню недоступности цены, в совокупности со стремительно взлетевшими кредитными процентами всего за несколько месяцев, буквально перевернули нереально перегретый рынок недвижимости конца 2021 – начала 2022 года. Общая экономическая нестабильность и начавшаяся волна сокращений, коснувшаяся даже высокотехнологического сектора, не добавляют оптимизма.
Покупатели и продавцы, как и застройщики, в растерянности смотрят на это «новое нормально», и пытаются сообразить, что же делать дальше. Отсюда и недостаточно щедрый выбор предложений, окончательно замораживающий любую активность еще до наступления зимних холодов. Создается впечатление, что все стали ждать весны.
Состояние рынка вторичного жилья
По октябрьским данным Национальной Ассоциации Риелторов® (NAR), продажи вторичной недвижимости снижаются уже 9 месяцев подряд. Во всех четырех регионах США было зарегистрировано снижение помесячно и по сравнению с прошлым годом.
Количество завершенных сделок по всем видам недвижимости (односемейные дома, таунхаусы, кондоминиумы и кооперативы) снизился за месяц на 5,9% до 4,43 млн объектов (годовой показатель с учетом сезонных колебаний). За год продажи упали на 28,4% с 6,19 млн в октябре 2021 года.
«Больше потенциальных покупателей жилья были лишены возможности претендовать на получение ипотечного кредита в октябре, поскольку ставки значительно выросли, – сказал главный экономист NAR Лоуренс Юн. – Больше всего это отмечено в дорогих районах страны и на рынках, где в последние годы наблюдался значительный рост цен на жилье».
Ценники вторичного рынка
Средняя цена для всех типов вторичного жилья составила $379 100. Это на 6,6% больше, чем в октябре 2021 года (355 700 долларов). Цены продолжают показывать годовой подъем во всех регионах, но фиксируют ежемесячный тренд снижения с рекордно высоких июньских значений:
- $384 800 / Сентябрь 2022
- $389 500 / Август 2022
- $403 800 / Июль 2022
- $416 000 / Июнь 2022
Вторичный жилищный фонд и покупательский профиль
На конец октября жилищный фонд составил 1,22 млн единиц, что на 0,8% меньше как месяц так и год назад (1,23 млн). Непроданные запасы составляют 3,3 месяца при текущих темпах продаж, по сравнению с 3,1 месяца в сентябре и 2,4 месяца в октябре 2021 года.
«Уровни запасов по-прежнему ограничены, поэтому некоторые дома для продажи по-прежнему получают несколько предложений, – добавил Юн – В октябре 24% домов получили цену выше запрашиваемой. И наоборот, цены на дома, находившиеся на рынке более 120 дней, снизились в среднем на 15,8%».
NAR профиль покупателей и продавцов жилья за 2022 год показал, что доля новых покупателей составила 26%, что является самым низким показателем с тех пор, как NAR начала отслеживать данные.
На продажи за наличные приходилось 26% транзакций в октябре, по сравнению с 22% в сентябре и 24% в октябре 2021 года.
Региональная разбивка вторичного рынка
Объемы продаж, цены и фонд новых домов
По октябрьским сведениям Бюро Переписи Населения США и Министерства Жилищного Строительства и Городского Развития, продажи новых домов на одну семью продемонстрировали неожиданный рост в октябре на 7,5%, по сравнению с сентябрем. В годовом исчислении темпы продаж новых домов снизились на 5,8% – с 671 000 до 632 000 объектов.
Средняя цена продажи нового дома в октябре выросла до рекордных 493 000 долларов по сравнению с $455 700 в сентябре и $427 300 год назад. Запас новых домов для продажи в октябре сократился до 8,9 месяцев с 9,4 месяцев в сентябре, и 6,9 месяцев в октябре 2021 года.
Банковская ставка ипотеки
По данным Freddie Mac, средняя процентная ставка на 30-летний фиксированный кредит составила 6,90% в октябре, по сравнению с 6,11% в сентябре. Средняя ставка обязательств в 2021 году была 2,96%.
«Ставки по ипотечным кредитам снизились после пика в середине ноября, поэтому продажи домов могут быть близки к достижению дна в текущем жилищном цикле», – сказал Юн.
Доступность жилья максимально ухудшилась в октябре, так как более высокие ставки по ипотеке подтолкнули ежемесячные платежи до рекордно высокого уровня.
По данным Ассоциации Ипотечных Банкиров (MBA), средняя оплата увеличилась на 3,7% до $2012 с 1941 доллара в сентябре, что стало новым максимумом. В годовом отношении средний платеж поднялся на 45,5%, увеличившись на $629 в месяц.