По данным Realtor®, объем инвестиций из-за рубежа в сектор жилой недвижимости снизился.
По состоянию на 17 июля 2019 г., отмечается спад иностранных вливаний в жилую недвижимость. В первую очередь, его вызвали 2 фактора:
- сократились темпы роста общемировой экономики;
- уменьшилось количество жилых запасов на рынке США.
Национальная ассоциация риелторов опубликовала соответствующую информацию в своем ежегодном обзоре покупок жилой недвижимости на международном уровне. Доля иностранных инвесторов в период с апреля 2018 г. по март 2019 г. среди покупателей жилья, остается низкой. Если на волне глобального экономического роста иностранцы активно приобретали дома в 2016-2017 годах, то к концу 2018 г. рост экономики замедлился до 3,6%. Ожидается, что тенденция останется неизменной, что приведет к снижению роста до 3,3% в 2019 г.
По данным NAR, общая сумма международных сделок по жилой недвижимости за отчетный период по 2019 г. составила $77,9 млрд. против $121 млрд. за 12 месяцев предыдущего года. Снижение составило 36%, или $43,1 млрд.
Доля зарубежных инвесторов-нерезидентов составила $33,2 млрд. По сравнению с предыдущим периодом, число иностранных нерезидентов США, покупающих возведенные дома, сократилось на 37%: в 2018 г. иностранцы потратили $53 млрд.
Бывшие мигранты, а ныне иностранные инвесторы-резиденты, приобрели жилых помещений на сумму $44,7 млрд. против $67,9 млрд. в предыдущем году. Разница равна $67,9 млрд., или 34% от прежнего уровня.
Объем покупок жилья в денежном эквиваленте сократился, в сравнении с прошлым годом, по двум причинам:
- уменьшилось количество сделок с жилой недвижимостью;
- снизилась средняя цена за дом.
Если в предыдущем году иностранные покупатели приобрели 266 800 объектов недвижимости, то на 2019 г. число составило лишь 183 100 со средней ценой $426 100.
Лоуренс Юн, главный экономист NAR, так объясняет существующую негативную тенденцию: «Оттоку иностранных покупателей способствовало слияние многих факторов:
- замедление экономического роста за рубежом;
- ужесточение контроля над капиталом в Китае;
- укрепление доллара США;
- низкий уровень инвентаризации домов для продажи.
Однако масштабы спада покупок весьма поразительны, что подразумевает меньшую уверенность в том, что вы владеете недвижимостью в США».
Крупнейшие иностранные инвесторы
Седьмой год подряд Китай превосходит все прочие страны по объему покупок в долларах. Общая сумма вложений страны в жилую недвижимость приближается к $13,4 млрд., что на 56% меньше, чем в предыдущие 12 месяцев. Одной из причин стал спад роста китайской экономики до 6,3% по сравнению с предыдущими годами. Например, в 2017 г. рост находился на отметке 6,9%. Для управления валютными резервами страны китайское правительство решило с 2016 г. ужесточить контроль оттока валюты.
На втором месте по сумме вложений в жилую недвижимость США стоит Канада с $8 млрд. По физическому количеству купленных домов инвесторы из Канады и Китая находятся примерно на одном уровне. Но так как китайским покупателям приходится приобретать жилье по более высокой цене, по показателям финансовых затрат в лидеры вышел Китай.
Третьим из самых значительных международных покупателей стала Индия, затратив на приобретение жилья $6,9 млрд. Великобритания заняла четвертое место с $3,8 млрд., а замыкает пятерку крупнейших инвесторов-иностранцев Мексика с суммой $2,3 млрд. По каждому из пяти наиболее значимых международных покупателей отмечен спад финансовых вложений в долларах.
Куда подевались иностранные покупатели?
По сложившейся традиции, в центре иностранных инвестиций оказалась Флорида. На штат пришлось 20% всех международных покупателей. Среди канадцев приобрести недвижимость во Флориде решили 42% инвесторов. По мнению Лоуренса Юна, штат привлекателен для иностранцев благодаря мягким налоговым законам. «Кроме этого, многие районы штата Флорида имеют запасы более дешевой недвижимости. Это еще одно условие, которое делает Флориду весьма популярным направлением.» – добавляет Юн.
За штатом Флорида следует Калифорния. На ее долю пришлось 12% иностранных инвестиций в жилье. Среди инвесторов из Китая 34% отдали предпочтение этому штату, меньше, чем в предыдущем году.
Третье место среди самых популярных мест для иностранных покупателей жилья занимает Техас (10%), излюбленный штат инвесторов из Индии и Мексики.
Доля Аризоны составила 5% от суммы иностранных инвестиций в жилую недвижимость, обретя популярность среди покупателей Канады и Мексики. Далее идет штат Нью-Джерси (4%), привлекая большинство британских инвесторов. Другими важными направлениями стали следующие штаты:
- Северная Каролина;
- Иллинойс;
- Нью-Йорк;
- Джорджия.
Каждый из них получил по 3% иностранных инвестиций.
Зависимость цены от места покупки
Купить коттедж в пригородном районе решились 44% иностранцев. Доля таунхаусов и домов для одной семьи составила 76% приобретений. В среднем, покупка одного дома обошлась иностранцам в сумму $280 600, что несколько превышает среднюю цену всех проданных в США домов ($259 600). Юн утверждает, что такая разница обусловлена предпочтениями иностранных покупателей в выборе жилья:
- вид недвижимости;
- ее местоположение.
Сумму, равную или превышающую $1 млн., потратили 8% иностранных покупателей жилой недвижимости и 3% жителей США.
Иностранные инвесторы-резиденты, проживающие в Соединенных Штатах в статусе недавних иммигрантов или тех, кто имеет визы (рабочие, для образовательных или других целей), как правило, покупают жилье по более высоким ценам ($282 500 за дом), нежели зарубежные покупатели-нерезиденты ($277 700).
Джон Смаби, президент NAR, представляющий второе поколение Realtor® (Эдина, штат Миннесота) и являющийся брокером в «Эдина Риэлти», отметил следующее: «Несмотря на то, что в нынешнем году суммы были ниже, нежели в предыдущих 12 месяцев, иностранные инвесторы и международные покупатели по-прежнему продолжают тратить и вкладывать огромные деньги в недвижимость Соединенных Штатов». «Покупатели жилья со всех уголков мира знают, что рынок недвижимости США неизменно надежен и является перспективным местом для инвестирования», – добавил Смаби.
По данным опроса, чаще всего международные покупатели предпочитают расплачиваться за жилье наличными деньгами. За наличный расчет было зарегистрировано 41% сделок. Доля продаж за наличные в общем числе всех покупок в США составила 21% в отчетном периоде 2019 г.
Зарубежные покупатели, не являющиеся резидентами США, чаще расплачиваются наличностью, чем иностранные покупатели-резиденты, которые отдают предпочтение ипотечному кредитованию в США. 63% иностранных инвесторов-нерезидентов осуществили покупки жилья за наличные, в то время как доля таковых среди иностранцев-резидентов составила 25%.
Чаще всего платить наличными готовы канадские покупатели (75%), которые постоянно проживают за рубежом. Выходцы из стран Азии и Индии, проживающие в Соединенных Штатах как бывшие мигранты или держатели виз, в большинстве своем обращаются за ипотекой. Доля покупателей жилья из Китая, отдавших предпочтение наличности, близится к 50%.
Марк Александрофф