Прибыльная ипотека: отрицательные ставки кредитов на недвижимость стали реальностью

Большинство европейских банков приплачивают клиентам за ипотечные кредиты.

Сверхмягкая политика центробанков развитых стран, в том числе Европейского ЦБ, привела к снижению ставок по кредитам до минимума. Сейчас эта тенденция добралась до рынка ипотечного кредитования. Традиционная политика банков уже взломана или находится под угрозой – ставки по ипотеке приближаются к нулю, а в некоторых странах уже и отрицательные.

Что происходит с ипотекой в Европе

Речь идет пока только об ограниченном секторе, а именно, о кредитах с плавающей процентной ставкой, так как она привязана к показателю ключевого межбанковского тарифа. Сегодня межбанковская ставка предложения Euribor и некоторые другие демонстрируют отрицательные показатели:

  • за месяц: -0,348%;
  • за год: -0,012%.

Для простых потребителей, у которых в договорах ставка привязана к Euribor, это означает некоторый доход. То есть, теперь банк станет ему приплачивать за то, что профинансировал покупку дома.

Важно отметить, что платежи за банковское обслуживание клиентов и прочие вознаграждения считаются отдельно.

Дания – зачинщик перемен

На Европейском континенте первым решился опустить ключевую ставку ниже ноля Нацбанк Дании еще в 2012 г. Таким образом он защищал курс датской кроны по отношению к евро. Снижение процентов сразу негативно отразилось на доходности долгового рынка Дании. Так, за 30-летний ипотеку клиенты платят банкам всего 1%.

Но это было раньше. Уже с августа ставки ипотечных кредитов вышли в отрицательную зону. Аукционы по рефинансированию доходности ипотечных облигаций показали, что кредиты на жилье сроком до 5 лет будут иметь отрицательную ставку.

По данным аналитического отдела группы Nykredit, лидера на датском рынке ипотечного кредитования, ставки по кредитам на жилую недвижимость достигли минимальных за много лет значений:

  • для 1-летних облигаций: -0,23%;
  • для 5-летних кредитов: -0,04%.

Банк Jyske Bank A/S, входящий в тройку крупнейших банков Дании, в этом месяце предлагает ипотеку под -0,5% без учета сборов. Nordea Bank Abp пока снизил ставку до нуля по 20-летним кредитам и 0,5% для 30-летней ссуды.

Сдвиг денежно-кредитной политики в ипотечной сфере, произошедший в Дании, является отражением глобальной тенденции по снижению процентной доходности вкладов.

Зачем снижать доходность вкладов?

Планировалось, что отрицательные ставки по депозитам простимулируют банки выдавать больше кредитов. Для населения снижающаяся доходность вкладов должна была стать стимулом тратить больше. Как предполагалось, такие меры вместе с активной эмиссией приведут к разгону инфляции до необходимых 2%, что повысит доходность корпоративного сектора.

Однако население предпочитает не тратить, а копить, порой в виде наличных денег или на счетах «до востребования». Банкам это вдвойне невыгодно, т. к. заставляет их иметь больше быстроликвидных активов. Роста инфляции также не зафиксировано, а зона евро уже несколько раз показывала дефляцию. Этому способствуют, в том числе, низкие цены на энергоносители, вызывающие снижение потребительских цен.

Инфляционные ожидания не оправдали в себя ни в еврозоне, ни в Швейцарии и Японии, показав лишь минимальную эффективность в Швеции, вынуждены были констатировать в Bank of America.

Европейские банки кредитуют ипотеку по минимальным ставкам

Традиционные отношения кредитования и заимствования сегодня претерпевают кардинальные изменения. Общеевропейская ставка ипотечных облигаций сегодня самая низкая с 2000 г. В июне она упала до отметки 1,65%.

Несмотря на сопротивление в некоторых регионах, на многих значимых рынках мира стоимость ипотечных облигаций сейчас находится на минимальном уровне или приближается к нему. Около 70% европейских стран в этом году снизили ставки по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой.

Германия

Снижение ипотечной ставки в Германии максимальное во всей зоне евро. По данным, предоставленным Европейским Центральным Банком, оно составило -0,33 процентных пункта, когда в среднем по еврозоне этот показатель равен -0,18%.

В настоящее время переплаты по 10-летнему кредиту составят 1% в год, хотя некоторые кредиторы уже снизили ставку до 0,5%, судя по сравнительным данным сайта Interhyp.

Франция

Банк Франции фиксирует процент ипотечных кредитов на среднем уровне 1,39%. Таким образом, годовое снижение составило 0,16%.
В конкурентной борьбе французские банки стараются привлекать клиентов более дешевыми предложениями.

Греция

Греческое ипотечное кредитование выбивается из глобальной тенденции, показывая рекордный годовой рост на 0,18 процентных пунктов. Причина – долги, государственные и корпоративные, которые привели к повышению расходов по ипотеке до 3,08%.
Невыплаченные кредиты предыдущих лет вызывают осторожность банков, которые опасаются выдавать новые займы даже под залог дома.

Ставки по ипотечным кредитам в мире последовательно снижаются

Общемировая практика показывает, что доходность ипотечных облигаций продолжает снижаться, уходя в некоторых странах в отрицательную зону. Это вызывает серьезные опасения от возможных потерь в случае рецессии.
Кризис 2000-х годов показал, что ипотека является цикличным инструментом, преуспевающим в хорошие времена и поражающий размахом дефолта в плохие. После 10 лет расширения экономики ожидания спада усиливаются.

США

Из желания противостоять негативным экономическим тенденциям ФРС США стремится к сокращению краткосрочных ставок примерно на 5 процентных пункта, до 1%. Ставка по 30-летней ипотеке колеблется у отметки 3,6%. Это самый низкий с 2016 г. показатель.
Ажиотаж на рынке жилья привел к росту задолженности по ипотеке во II квартале до $9,41 трлн., превысив уровень долга перед кризисом 2008 г. Количество заявок на рефинансирование достигло 3-летнего максимума.

Великобритания

На фоне негативных ожиданий от брексита общие затраты по займам снизились, что не изменило ставки по ипотеке. Фиксированная ставка снизилась лишь на 8 базисных пунктов.

Марк Гилберт из Bloomberg Opinion объясняет это действиями Банка Англии. Беспокоясь о финансовой устойчивости кредиторов, регулятор призвал их не снижать стандарты в погоне за завоеванием клиентов.

Япония

Банк Японии продолжает политику снижения стоимости ипотеки. Сегодня 10-летний кредит с фиксированной ставкой обойдется в 0,65% в год. Sumitomo Mitsui Trust Bank просит и того меньше: 0,53%.

Действия регулятора помогли отыграть финансовые потери кризиса 1991 года. Однако стоимость жилья составляет всего 38% от цен 1991 г.

Александр Сергеев


Последние новости рынка недвижимости читайте  Здесь >>>


Оставить комментарий к записи

Ваш email не будет опубликован.

Delovoy Journal

Деловой Журнал в США

АКТУАЛЬНО