По данным Национальной Ассоциации Риелторов® (NAR), продажи существующих домов в июне продолжают уменьшаться пятый месяц подряд. Общий объем завершенных сделок по всем видам жилья за месяц упал на 5,4% до 5,12 млн (годовой показатель с учетом сезонных колебаний). В годовом исчислении продажи снизились на 14,2% (5,97 млн в июне 2021 года).
Снижение доступности жилья продолжает сказываться на потенциальных покупателях. И ставки по ипотечным кредитам, и цены на жилье выросли слишком резко за короткий промежуток времени,
– сказал главный экономист NAR Лоуренс Юн.
Пандемический жилищный бум, из-за которого цены на жилье в США выросли на 42% за последние два года, выдохся. Продавцы жилья начинают беспокоиться, что они пропустили наивысшую отметку рынка.
Цены меняются очень медленно. На мнение продавцов давит недавний опыт. Прежде, чем мы увидим, как цены начнут снижаться, продавцам прийдется спуститься с луны,
– говорит главный экономист Realtor.com Даниэлла Хейл.
Рынок недвижимости в цифрах
Вторичное жилье
Средняя цена для всех типов вторичного жилья в июне зафиксировала новый рекорд в $416 000. Это на 13,4% больше, чем в июне 2021 года (366 900 долларов). Цены выросли во всех регионах страны. Это означает 124 последовательных месяца годового роста, что является самой продолжительной серией за всю историю наблюдений.
По данным Realtor.com® наибольший среднегодовой рост цены отмечен в:
- Майами, Флорида (+40,1%);
- Орландо, Флорида (+30,6%);
- Нэшвилле, Теннеси (+30,6%).
Многие продавцы по-прежнему оценивают дома на основе рынка, существовавшего шесть месяцев назад. Существует разрыв между тем, что просят домовладельцы, и тем, что они получают.
– говорит Джордж Ратиу, менеджер по экономическим исследованиям Realtor.com.
Недвижимость обычно оставалась на рынке в течение 14 дней в июне по сравнению с 16 днями в мае и 17 днями в июне 2021 года. 14 дней на рынке – наименьшее количество дней с тех пор, как NAR начала отслеживать его в мае 2011 года. В июне 80% проданных домов оставались на рынке менее месяца.
Наконец-то на рынке появилось больше домов. Интересно, однако, что рекордно низкое количество дней на рынке подразумевает более нечеткую картину цен на жилье.
Дома с правильной ценой продаются очень быстро, но дома со слишком высокими ценами отпугивают потенциальных покупателей,
– отметил Мистер Юн.
Общий жилищный фонд показал значительный рост за месяц до 1 260 000 единиц (+9,6%) и на 2,4% за год (1,23 млн). Непроданные запасы находятся на 3,0-месячном уровне при текущих темпах продаж по сравнению с 2,6 месяца в мае и 2,5 в июне 2021 года.
Незавершенные продажи домов снизились в июне после небольшого роста в мае. Все четыре основных региона продемонстрировали спад по месяцам и по годам, самый крупный из которых произошел на Западе (-30.9%).
Новое строительство
Продажи новых домов упали на 8,1% до годового уровня в 590 000 единиц (с учетом сезонных колебаний), что является самым низким уровнем за последние два года (с апреля 2020 года), сообщило Министерство торговли.
По отчетным данным Бюро переписи населения и Отдела жилищного строительства и городского развития отмечено, что средний валовый ценник нового жилья поднялся на 7,4% по сравнению с прошлым годом, до 402 400 долларов. Это стало самым низким годовым достижением с ноября 2020 года.
По состоянию на начало месяца на рынке появилось 457 000 новых домов (больше всего с 2008 года), причем 91% находится в стадии строительства или еще не начато. При текущем темпе валовых продаж может потребоваться 9,3 месяца для их реализации.
НЕ ПРОПУСТИТЕ по ТЕМЕ:
Лучшее время продажи домов ⇒
Как купить свой первый дом в США ⇒
Крошечные домики Америки ⇒
Краткая история кризисов на рынке недвижимости ⇒
Профиль покупателя жилья
По отчетам компании Redfin конкуренция на рынке жилья снижается, потому что более высокие ставки по ипотечным кредитам, высокие цены на жилье, инфляция и падение фондового рынка подрывают бюджеты покупателей жилья, в результате чего некоторые уходят с рынка.
В июне было расторгнуто примерно 60 000 договоров по покупке жилья, что составляет 14,9% заключенных контрактов. Это самый высокий процент за всю историю наблюдений, за исключением начала пандемии. Покупатели медлят, они присматриваются, выбирают и ведут переговоры. Количество снижений цен на недвижимость в июне удвоилось по сравнению с прошлым годом.
Хотя рынок остывает, он не останавливается. «Охотники» за домами, которые все еще могут позволить себе покупку, должны подумать о том, чтобы воспользоваться замедлением, учитывая, что конкуренция намного меньше,
– говорит Шошана Годвин, агент по недвижимости Redfin в Сиэтле.
Структура продаж вторичного жилья в разрезе покупателей и типам продаж (в%):
Ипотечное финансирование недвижимости
По данным Freddie Mac, средняя процентная ставка для 30-летней обычной ипотеки с фиксированной ставкой составила 5,52% в июне по сравнению с 5,23% в мае. Средняя ставка обязательств за весь 2021 год составила 2,96%.
Если инфляция потребительских цен продолжит расти, то и ставки по ипотечным кредитам будут расти. Ставки стабилизируются только тогда, когда появятся признаки пиковой инфляции. Если инфляцию сдержать, то ипотечные ставки могут даже несколько снизиться,
– сказал Юн.
Более низкие ставки последних лет означали, что платежи по кредитам оставались в разумных пределах и уравновешивали дополнительные расходы покупателей при высоких ценах на жилье.
По данным Redfin, типичный платеж теперь составляет 2387 долларов в месяц при текущей ставке по ипотеке 5,51%. Это годовой скачок на 44%, когда оплата за кредит была на уровне $1650 при 2,78%.
Продажи по регионам
В течение 10 месяцев подряд Юг фиксирует самые высокие темпы роста цен по сравнению с тремя другими регионами.
Динамика и структура продаж вторичной недвижимости по основным регионам:
Рынки недвижимости замирают, когда вы видите большие изменения в ипотечных ставках или экономике. Покупатели не могут справиться с такими ценами на жилье при таких ипотечных ставках. Платеж по ипотеке слишком высок для большинства покупающих жилье впервые.
Покупатели, торгующие по программе Trade-up, не захотят продавать, потому что им придется получить более высокую ставку по ипотеке на новый дом,
– говорит Марк Занди, главный экономист Moody’s Analytics.