Как купить свой первый дом в Америке

Для людей, которые впервые в жизни покупают себе дом, этот процесс представляется сложным. Встает множество вопросов, например:

• Когда лучше покупать?
• Как выбрать подходящего агента по недвижимости?
• Какая программа финансирования предпочтительней?
• Сколько денег позволить себе на первый взнос?

Эти и другие вопросы пугают начинающего покупателя. Чтобы не заблудиться в дебрях непонятных терминов и максимально обойти подводные камни, в этой статье мы рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости в США.

Идеального дома не существует

Люди, собирающиеся приобрести свой первый дом, рисуют в воображении идеальную картинку и ищут жилье, максимально на нее похожее. Но жизнь – это не сказка, и по мановению волшебной палочки не появится дом вашей мечты. Особенно, если вас двое: ведь предпочтения второй половины тоже стоит учесть. Не бывает такого, чтобы два мнения совпадали во всем, поэтому следует пойти на компромисс. Самое главное определиться с основными параметрами:

• цена;
• площадь дома;
• величина участка;
• район;
• состояние.

Придя к единому мнению вы значительно упростите поиски заветного жилья. Покупая готовый к проживанию дом с большим участком в отличном районе, вы, скорее всего, обрекаете себя на огромные ипотечные взносы каждый месяц. У каждого своя ситуация, но это приемлемо не для всех. И этого можно избежать.

К примеру, выбрав приоритетом престижный район, вы покупаете дом, требующий ремонта, и со временем приводите его в соответствие со своим вкусом. В таком случае стартовая цена (и ежемесячные платежи по ипотеке) будет менее высокой.

В не самом лучшем районе можно найти роскошный новый дом с большим участком по такой же цене. Или предпочесть золотую середину: средних размеров коттедж с приятными соседями, где вас все устроит. Чем быстрее вы придете к компромиссу, тем раньше начнете продуктивный поиск своего нового дома.

Какой дом вы можете себе позволить

Недвижимость в Америке стоит дорого, и не каждому по силам сразу оплатить ее полную стоимость. Именно поэтому люди вынуждены обращаться в банк за ипотечным кредитованием. В большинстве случаев одним из условий кредита выступает первоначальный взнос (Down Payment), составляющий 3,5%, 5% или 20% первоначальной цены.

Бывает, что первоначальный взнос не требуется, но в большинстве случаев он желателен (или необходим). Тут и встает вопрос: сколько действительно вы можете себе позволить отдать за дом?

Эксперты рекомендуют рассчитывать стоимость ежемесячных выплат (включая ипотеку, обслуживание, налоги) таким образом, чтобы они не превышали 35% семейного дохода. К примеру, если ваша зарплата до вычета налогов составляет $5 000, то окончательный ежемесячный платеж желательно уместить в сумму $1 750.

Это оптимальный вариант, на который следует ориентироваться. Чтобы узнать детали, обратитесь к вашему финансисту для предварительного утверждения ипотеки (Preapproval). Банк рассмотрит вашу кредитную историю, кредитный рейтинг и прочие факторы и сообщит вам, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.

После общения с банкиром для вас многое прояснится. Вы познакомитесь с подходящими вам программами финансирования. Например, в программе Федеральной Жилищной Администрации (FHA) требования по займам немного ниже, чем в традиционной ипотеке. Но в каждой программе есть определенные условия, которым должен отвечать заемщик:

•  уровень зарплаты;
• первоначальный взнос;
• кредитный балл.

Обычно, кредитный балл должен быть не менее 620, но некоторые банки работают с клиентами с отметкой ниже 600.

Кредитная история в США – Все выполнимо, давайте разбираться в деталях

Предварительное одобрение ипотеки – дополнительный плюс при покупке дома. Продавец, видя его, понимает, что у вас есть деньги и возможность оплаты кредита.

Подберите подходящего риелтора

В Америке делать покупки очень просто. Вы покупаете большинство вещей самостоятельно: делаете покупки на веб-сайте или в магазине. Да, вы можете посоветоваться с продавцом или почитать отзывы о товаре, но реально вам не нужно особой помощи. С домами так просто покупки не совершаются. Даже для того, чтобы осмотреть коттедж изнутри, придется обратиться к риелтору. Кроме того, агент проделывает массу другой работы:

• обсуждает цену с продавцом (с учетом рыночной ситуации);
• договаривается о инспекции и устранении неисправностей;
• готовит и оформляет необходимые бумаги;
• координирует процесс с участниками транзакции: продавцом, инспекторами, посредниками, оценщиком, Title & Escrow компаниями и банком.

Хороший агент прекрасно знает рынок и отлично ориентируется в различных районах города, повышая ваши шансы на покупку действительно стоящего дома.

Найти агента нетрудно… а вот подобрать хорошего – задача посложнее. Как в любом деле, специалистов вроде бы и много, но профессионалов высокого уровня среди них единицы. Для начала посмотрите рекламные предложения в специализированном журнале или на веб-сайте, почитайте отзывы. Расспросите родственников и знакомых о тех агентах, с которыми они работали.

Перед принятием окончательного решения побеседуйте с несколькими наиболее подходящими кандидатами:

• спросите, скольким клиентам они помогли за этот год;
• попросите предоставить анлитику по местному рынку;
• узнайте о его рабочем графике и соответсвии вашему (вечера, выходные);
• обговорите методы и частоту контактов;
• укажите на особые критерии поиска.

Обратите внимание на работу риелтора в последние несколько месяцев: ведь рынок постоянно меняется. Помните, что агент – ваш доверенный партнер и союзник в одном из самых важных решений в вашей жизни.

Будьте предельно осведомлены

Задавайте как можно больше вопросов, касающихся покупки, вашим риелтору, финансисту, адвокату, специалисту по налогам. Это позволит получить четкое представление о деталях покупки, ваших правах и обязанностях, а также о финансовом обеспечении и налоговых преимуществах.

Процесс покупки жилья включает в себя большое количество участников с обеих сторон сделки, а также временные затраты. От начала поиска до подписания договора проходит от нескольких дней до нескольких лет. А вот после заключения сделки дело заметно ускоряется. Само оформление необходимых бумаг (включая финансирование) занимает 2-6 недель, если не вмешается форс-мажор. А сюрпризы могут ожидать на каждом шагу:

• Кто оплачивает устранение значительных неисправностей, выявленных во время инспекции?
• За чей счет проводится сама инспекция?
• Сколько инспекторов приглашать, чтобы получить полную и объективную оценку состояния жилья?
• Как быть уверенными в том, что цена за дом не завышена?
• Что случится, если банк откажет в кредитовании?
• Можно ли отказаться от покупки, и какие при этом условия?

Уточняя заранее подобные вопросы, вы убережете себя от неприятных переживаний в будущем.

Заключение

Каждый из этих пунктов заслуживает отдельной подробной статьи. Мы представили их сокращенно, чтобы только познакомить вас с основными аспектами покупки нового дома. Главное – чтобы вы поняли, что процесс может оказаться не таким сложным. Если рядом с вами будут работать профессионалы, вы достигнете заветной цели гораздо быстрее. Именно специалисты своего дела, стоящие на защите ваших интересов, смогут с наименьшими проблемами превратить вашу мечту в реальность.

Виктор Руднитский | Broker at More Realty | Oregon
По любым вопросам о покупке вашего первого дома звоните мне по телефону 503-756-0029